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En el marco de SALON INMOBILIARIO 2006, se desarrolló la charla-conferencia “Tendencias del Mercado Inmobiliario”. La misma estuvo a cargo del Lic. Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario. Reproducimos en este espacio una síntesis de los principales conceptos abordados durante la presentación..
Entendemos que las variables determinantes en el mercado inmobiliario son:
- costo del terreno
- costo de construcción
- precios de venta
- nivel de oferta
- nivel de demanda
- nivel de participación de crédito
Se observa un fuerte crecimiento en costo de terreno. Las incidencias promedio van desde los U$S 300m2 a U$S 800m2 en el corredor norte de la Capital. Antiguamente los terrenos incidian entre un 20% y 30% del costo total de un emprendimiento. Actualmente el costo del terreno pesa entre un 35 y un 50% sobre el costo total de una obra. El resto está dado por el costo de la construcción y los gastos generales.
En los componentes del costo de la construcción también se observa un alza importante durante el último año. Esto abarca tanto los materiales como mano de obra, ésta última tuvo un fuerte incremento del 48% a partir de octubre del año pasado.
Para referirnos a los precios de venta tenemos que hablar de dos grandes grupos: los edificios entre medianeras hasta 4000 m2 y los emprendimientos en torre con servicios que generalmente superan los 4000/5000m2. Los promedios de venta en el primer caso oscilan entre U$S1250 y U$S1800 por m2; mientras que para los edificios en torre los valores van de los U$S2000 a U$S2500 por m2 en promedio. Casos especiales en excelentes ubicaciones superan ampliamente estos valores.
La brecha de precios entre los productos usados y los productos a estrenar alcanza hoy un 25%.
En líneas generales podemos concluir que el incremento de los precios de venta acompañó el crecimiento del costo del terreno y de la construcción.
Para analizar la oferta inmobiliaria tomamos en cuenta los permisos de la construcción. En el año 2005 se tramitaron 1.700.000m2 y durante el primer semestre de este año ya se han tramitado 1.000.000. Teniendo en cuenta que el segundo semestre es el más fuerte, se espera para el año en curso una cifra notablemente superior a la del año pasado.
En materia de oferta inmobiliaria se observa también el surgimiento de nuevas zonas. En un comienzo se recuperó todo el corredor norte (Barrio Norte, Palermo, Belgrano, tomando como límite la Av. Córdoba). Después ante la dificultad de conseguir terrenos para la construcción en estos barrios, esta zona se fue extendiendo hacia Villa Urquiza, Almagro, Villa Crespo y Colegiales entre otros.
Para medir la demanda tomamos la cantidad de escrituras. En el primer semestre de este año se realizaron un 9,6% más escrituras que el primer semestre del año pasado. También hubo un aumento en la participación de créditos hipotecarios. En el primer semestre se hicieron 65.000 escrituras de las cuales 5000 fueron con créditos, esto significa que solo un 8% de las escrituraciones tienen un componente del crédito hipotecario.
El perfil de comprador no es necesariamente de grandes inversores, en la mayor parte de los casos se trata de ahorristas que sacaron su dinero del sistema financiero y encontraron en los inmuebles un refugio bastante seguro.
Dinámica de precios
El sobrestcok de productos debería empujar el precio de venta hacia abajo. La suba del costo de la construcción empuja los precios hacia arriba, ya que los desarrollistas pagan más caro el metro cuadrado y ese incremento lo traslada al precio final. Un aumento del nivel de crédito aumenta el universo de compradores y esto también aumenta el nivel de precios. SI el dólar aumentara, los precios podrían bajar ya que los constructores precisarían menos dólares para construir. Mientras que si el dólar bajara habría más gente en condiciones de comprar inmuebles y por ende al aumentar la demanda el precio de las unidades subiría.
Desde las dos unidades de negocio que estamos manejando -aestrenar.com.ar e invertirenpreventa.com- nos proponemos acercar oportunidades de inversión a aquellos inversores comunes que no están en las listas de conocidos de las constructoras, para que puedan entrar desde el pozo y obtener mayor rentabilidad. Y al mismo tiempo permitir a los desarrollistas llegar a una mayor cantidad de inversores que no están incluidos en sus bases de datos-
Analizando los canales de búsqueda utilizados por los compradores, los datos de mercado nos indican que en Estados Unidos un 70% de los compradores hace un primer pantallazo por internet. Estas mismas encuestas indican que el 45% de quienes consultan internet -60 millones de personas- han realizado alguna decisión importante en su vida a partir de algo que vieron o leyeron en internet. Esta tendencia desde ya va en aumento.
En Interwin recurrimos a una combinación de canales para llegar al mercado: diarios, internet, cartelería y gráficas en el lugar. Hubo casos de gente que ha comprado desde Japón o Canadá, realizando un primer acercamiento desde internet y posteriormente vinieron a Buenos Aires para ver y comprar sus departamentos. Tenemos un promedio de casi 4000 visitas mensuales en nuestros sitios web y realmente aún no le hemos dado mucha promoción publicitaria.
El 25% de las propiedades que hemos vendido en lo que va del año proviene del interior del país -gente que compra para sus hijos- y un 5% gente que vive en el exterior. Un aspecto interesante es como la globalización de la economía ha llegado al mercado inmobiliario: hay clientes de distintas partes del mundo que comparan el costo del metro cuadrado en España, Londres o Miami y se deciden por comprar en Buenos Aires productos de alta calidad a un precio significativamente inferior.
La velocidad de venta promedio de nuestros emprendimientos ronda entre 1 y 3 ventas mensuales por cada edificio que está en construcción.
Interwin la conformamos un equipo de gente joven y profesional que amamos lo que hacemos y estamos firmemente comprometidos con nuestro trabajo a la espera de nuevas consultas y buenos negocios.
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