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Los altos costos de la tierra en las zonas del norte de la ciudad y los conflictos vecinales generados por las construcciones en algunos barrios, posicionan al sur como una opción cada vez más viable.
Reporte Inmobiliario relevó la situación sobre las 120 cuadras del trayecto de las avenidas Belgrano, Independencia y San Juan, tres ejes vertebrales con un potencial enorme de crecimiento.
El sur es el punto cardinal que más han repetido en público las administraciones de la ciudad en los últimos años. A él se han referido en cuanto plan se imaginó dentro de la ciudad de Buenos Aires. Pero, más allá que de todo lo anunciado hasta ahora, nada o muy poco se ha plasmado en la realidad, lo cierto es que innumerables sectores del sur de la ciudad aparecen como una opción avalada por el mercado.
El precio final de los departamentos a estrenar comienza a hacerse cada vez más elevado para poder sostener una rentabilidad razonable que permita absorber los crecientes y constantes aumentos de los costos de suelo y obra, empujando aunque aún tibiamente a poner los ojos en localizaciones alternativas donde pueda edificarse con incidencias de tierra reducidas con el aliciente adicional de presentar un escenario de escasa competencia.
La espada de Damocles que ciñeron ciertos grupos de vecinos desde hace un tiempo sobre la cabeza de los desarrollistas -que desembocó incluso en reacciones reglamentarias espasmódicas y diferenciales para fragmentos de ciudad– empuja también a explorar otras áreas menos “belicosas”. Así, el sur, comienza a recibir una mirada más amigable por parte de desarrollistas que hasta ahora lo veían sólo con desconfianza.
Las obras de extensión del subte, le suman un atractivo adicional de accesibilidad y conectividad a la zona, a lo que se añade también, por parte de la actual administración de la ciudad, la intención de promover el área con nuevos proyectos como la ciudad Judicial en Barracas y el polo tecnológico en Parque Patricios, entre otros.
Cuatro anchas avenidas surcan el sur de Buenos Aires en el sentido de Este a Oeste, con una innumerable cantidad de situaciones diferenciales a su paso. Sobre las Avenidas Belgrano, Independencia y San Juan se inician aún escasos proyectos de construcción. En sus trayectos los terrenos que se ofrecen a la venta de manera formal también son pocos, aunque existe innumerable cantidad de lotes potenciales donde hoy se hallan edificaciones comerciales de amplia superficie en una o dos plantas esperando la oportunidad para reconvertirse en edificios de mayor altura.
Ausencia de conflictos y zonificación
De acuerdo al relevamiento realizado por Reporte Inmobiliario, sobre toda la longitud de las Avdas. Belgrano, Independencia y San Juan desde Paseo Colón hasta Av. La Plata, -más de 120 cuadras- se encuentran en construcción sólo 13 edificios y otros 4 aparecen en oferta recientemente terminados.
Los valores de venta promedio de las unidades ofertadas se encuentran dentro de un rango de entre los 1.250 y los 1.700 dólares por m2, variando según las condiciones puntuales de localización, calidad constructiva y avance de obra.
La escasa oferta actual de unidades en construcción o a estrenar, contrasta con la disponibilidad de espacios para edificar que existe potencialmente sobre estas avenidas. En casi todo el trayecto de las mismas, la zonificación correspondiente por código de planeamiento urbano es C31, salvo cuando atraviesan San Telmo o cuando Belgrano se hace angosta; por lo que resultan compatibles para la construcción de emprendimientos de usos residenciales y comerciales con un FOT máximo de 4. El ancho de las avenidas por otra parte asegura la explotación de alturas máximas en las fachadas, asegurando buenas condiciones de ventilación e iluminación. Por otra parte, en algunas casos puntuales existen además lotes encerrados entre dos edificios construidos con 12 pisos de altura, que además de mejorar la velocidad y costos de construcción por medianería existente, permiten asegurar altura por enrase.
Por otra parte, no existen cuestiones serias y objetivas que amenacen la construcción sobre estos corredores ya que la normativa avala su construcción, no existen construcciones históricas o culturales a proteger (salvo en su trayecto APH o algún caso aislado) y se encuentran fuera de redes colapsadas de infraestructura.
Aún así, en estos tres ejes del sur, aparecen ofertas de tierra con precios inhallables dentro de la frontera norte, con valores de 200 dólares de incidencia (bruta), e incluso inferiores. La oferta de mayor valor apenas sobrepasa los 400 dólares por m2 edificable. Un entorno heterogéneo, en ciertos sectores algo degradado, con nichos de ocupación ilegal o informal, son en cierta medida los responsables de la todavía escasa construcción sobre estas avenidas, pero lo que incide aún más fuerte que estas cuestiones concretas que también se dán en algunas localizaciones del norte, es el escaso reconocimiento con el que cuentan en el imaginario socio-cultural como lugares aptos para fijar la residencia personal o familiar.
El ojo atento, con visión de largo plazo, no puede pasar por alto examinar estas y otras avenidas y calles en el sur de la ciudad de Buenos Aires.
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