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Se suele escuchar desde distintos ámbitos que el crédito hipotecario actual no sirve e incluso hay quienes sostienen que en realidad esa línea de financiación inexistente. Empero la realidad impone reconocer que no es así, que existen créditos pero como se expresara reiteradamente el problema es la relación establecida entre el valor que alcanzaron las viviendas y la capacidad de endeudamiento del potencial comprador de la misma. Los números y cifras de la ecuación.
Algo más de cinco años después de la última crisis y gran devaluación del peso, la accesibilidad a la vivienda sigue siendo una importante deuda pendiente a pesar del fuerte crecimiento económico que logró sí importantes avances, sobre todo en términos de disminución de los índices de desocupación.
El cisma que enfrenta a los valores de las viviendas con el salario sigue siendo aún el escollo que dificulta el acceso a la vivienda al grueso de una clase media que continúa aún lejos de poder absorber masivamente el pago de la cuota que demanda un crédito por el valor de la vivienda. El importe de la cuota, no es el único escollo a salvar, a esto se suma la necesidad de aportar un porcentaje del precio de la vivienda, que no es cubierto por las líneas de financiación habituales, salvo en el caso específico de la línea “inquilinos” con ciertas restricciones.
El acceso a la primera vivienda sigue siendo uno de los tantos temas a resolver que nos debemos como sociedad, y al cual deben volcarse recursos económicos pero también humanos más ligados a la innovación y a la creatividad, que a repetir viejas medidas o a aplicar fórmulas dictadas por apuros cortoplacistas, si, como es deseable, el objetivo final es encontrar una vía de solución seria y razonable en el mediano y largo plazo para el tema de la accesibilidad a la vivienda.
Un déficit superior a los dos millones y medio de viviendas no puede mitigarse sólo a través del esfuerzo del estado mediante planes de obras públicas de vivienda, los que desde luego deben dirigirse a atender a aquellos sectores de población que no tienen capacidad de acceso a otro circuito formal y legal para hacerse de una vivienda. Pero existe una importante franja de población que con un esfuerzo compartido entre lo público y lo privado podría ingresar a un mercado de vivienda recreado a partir de plantearse este objetivo de inclusión. Dentro de este escenario, juega un rol fundamental el crédito hipotecario.
Experiencias instrumentadas en algunos países de la región caso México ó Chile e incluso Panamá son ejemplos, a tener en cuenta en tanto se obtuvo el alineamiento del crédito hipotecario con las variables económicas, sociales y de mercado a través de posturas específicas que respondían a la realidad con la que convivían y debían responder.
Algunas de las experiencias de estos países podrían ser reproducibles en nuestro país, y otras deben ser propias y derivar de analizar cuidadosamente nuestras peculiaridades y como estas se conjugan en un horizonte de largo plazo.
La accesibilidad hacia un mercado secundario de hipotecas es uno de los medios para mejorar la oferta de crédito al usuario final, para lo cual resultaría deseable liberar o bien flexibilizar limitaciones legales y restricciones por carga impositiva que restringen la cantidad de capital que fondos de inversión de largo plazo destinan a este mercado incrementando de esta manera su participación. La creación de una moneda diferencial de largo plazo para la actualización de créditos o un reaseguro estatal cuando se den determinadas condiciones sería útil como resguardo a largo plazo tanto para el acreedor como para el deudor (caso Chile).
Pero quizás el más agresivo y directo sea el de Panamá, donde la adquisición de la vivienda única familiar y cuyo precio sea inferior a un determinado monto (U$S 62.500) cuenta con un financiamiento bancario preferencial con tasas del 3%, en función de un subsidio gubernamental.
Este caso particular que genera altos costos fiscales, también provoca que la inversión privada no sólo construya las torres que han dado nacimiento al boom inmobiliario de Panamá y que están exentas de este beneficio, sino que los constructores también lleven adelante obras más modestas, pero apropiadas, destinadas a cubrir a este segmento subsidiado, lográndose a su vez aumentar la actividad económica percibiendo el fisco ingresos que cubren en parte el costo fiscal que demanda el subsidio.
LAS CIFRAS
Analizando los valores inmobiliarios en distintas ciudades del país, surge que si bien la ciudad de Bs. As. es la que cuenta con el valor por m2 promedio más alto entre las distintas localidades, el esfuerzo salarial que debe realizar un trabajador privado para la compra de una unidad de 60 m2 es menor que en otras ciudades del interior.
Los datos surgen de comparar el precio medio por m2 en 18 localidades del país, para una unidad usada de departamento, con los salarios nominales promedio privados declarados con S.A.C. devengado para cada provincia y para la ciudad de Buenos Aires, según el Ministerio de Economía en base a información del Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones.
El análisis se efectuó tomando dos líneas de financiación, una tasa fija y otra variable, ambas a 20 años de uno de los bancos más activos en la materia y con presencia en todo el país. (BH).
Del estudio efectuado surge que en las localidades del sur del país, es donde la proporción de sueldo que insume el pago de una cuota hipotecaria para la financiación de hasta un 75 % del valor de un departamento se ubica en los niveles más bajos. Así en Río Gallegos debe destinarse un 37,27 % y en Trelew una porción equivalente al 41,61 % del sueldo, mientras que en Neuquén ya insumiría algo más de la mitad del salario (52,73%).
Mientras tanto las ciudades capitales de Salta y Mendoza, se ubican en la otra punta ya que en ellas se debe destinar un 86,70 % y 81,12 % del sueldo privado registrado a nivel provincial.
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EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES
La ciudad de Buenos Aires, logra mitigar el porcentaje de sueldo a destinar para un crédito hipotecario en función de contar también con uno de los ingresos más elevados de las localidades analizadas.
Estudiando en forma más pormenorizada a esta ciudad y aplicando para ello la línea de Crédito del Banco Ciudad a tasa variable, que está disponible sólo en esta ciudad y algunas otras localidades de la provincia, surge que el esfuerzo salarial que implica el pago de la cuota hipotecaria para la financiación del 70 % de la compra de un departamento usado medio de 60 m2 en esta ciudad ha mejorado durante los últimos 17 meses pero sólo en un porcentaje mínimo del 2,57 %, insumiendo con un 52,84 % algo más de la mitad de un salario privado registrado.
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